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文章来源: AI财经社、 电商报       发布时间:2019-05-15

5月13日,苏宁易购发布公告,针对深圳证券交易所对其和深创投不动产共同投资设立物流地产基金一事的问询做出回复。5月11日,江苏苏宁物流与深创投不动产宣布设立苏宁深创投-云享仓储物流设施二期基金,此次基金目标募集资金规模不超过人民币26亿元。投资方向是基金全部基金财产将直接或间接投资于公司或下属公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施或所属标的公司,及市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。预计存续期限为基金成立之日起5年,前3年为投资期,后2年为退出期。退出方式包括但不限于通过 REITs 上市、转让所投资项目公司股权、资产证券化等方式。基金将优先选择通过 REITs 上市的方式实现退出。


据悉,苏宁易购旗下全资子公司江苏苏宁物流有限公司(简称“江苏苏宁物流”)与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司(简称“深创投不动产”)联合发起设立物流地产基金,用于投资公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施,以及并购其他市场主体拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施,物流地产基金目标总规模为人民币 300 亿元。


其中,首期物流地产基金苏宁深创投-云享仓储物流设施一期基金募集资金规模 50 亿元,已于2018年到位,主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。苏宁物流地产基金首期基金获得备案并完成募资,也意味着苏宁正式开启轻资产模式运营物流地产。


为进一步推进物流地产基金的运作,江苏苏宁物流与深创投不动产计划设立苏宁深创投-云享仓储物流设施二期基金,该期基金目标募集资金规模不超过人民币26亿元。


云享仓储二期基金启动 苏宁与深创投加码仓储布局


早前,苏宁易购发布2018年财报时,曾因物流地产基金的情况,受到深圳证券交易所中小板公司管理部的问询。


记者了解到,该物流地产基金首期云享仓储物流基金已完成备案,募集资金规模50亿元,主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。


项目基金管理人为苏宁深创投基金管理(南京)有限公司(简称“苏宁深创投”)。苏宁深创投股东为江苏苏宁物流、深创投不动产及南京宁享企业管理咨询中心(有限合伙),分别持股 51%、40%、9%。云享仓储物流基金于2018年9月收购苏宁易购子公司沈阳苏宁物流、徐州苏宁物流、湖南苏宁采购、上海沪申苏宁、重庆苏宁云商采购共5家项目公司100%股权。


2018年苏宁易购的财报显示,公司将云享仓储物流基金作为合营企业核算,原属于合并范围的 5 家项目公司转为权益法核算。该次股权转让交易按公允价值达成,确认投资收益约人民币12.17亿元,增加苏宁易购2018年净利润9.26亿元。后续苏宁易购及子公司签署长期租约,以稳定的市场租金和10年租期的租约获得物流地产基金仓储物业的长期使用权。


云享仓储二期基金启动 苏宁与深创投加码仓储布局


对此,深交所提出三点疑问:一是云享物流地产基金投资决策委员会构成情况和苏宁物流派驻委员占比,投资决策委员会可决策事项范围,江苏苏宁物流与深创投不动产享有的一票否决权是否为保护性条款。


二是苏宁易购将上述仓储物流子公司转让给云享物流地产基金后再长期租回,那么仓储物流业务对于所转让5家子公司的业务依赖程度,以及10年租期满后的后续安排,是否有续约考虑。


三是苏宁易购目前仍有多项物流基地,后续是否计划以此种形式转让给该物流地产基金。


苏宁方面回复称,云享物流地产基金的投资决策委员会由7名委员组成,其中江苏苏宁物流委派4名,包括1名主任委员;深创投不动产委派3名,包括1名副主任委员。可决策事项包括审议基金的投资退出及关联交易、所投资项目的融资、所投资项目的财务预算方案、所投资项目公司新签、修订、续签租约或就租约违约事项采取措施等事项。


此外,就基金所投资项目公司而言,新签、续签、修订租约以及就出现违约事项的租约采取措施也均为直接影响项目公司回报的相关活动。在这些重大相关活动上的一票否决权均为实质性决策,并非保护性条款。


第二,该 5 家转让的仓储物流子公司从事仓库租赁业务,公司租赁仓库用于商品仓储。其所在城市,公司亦有新的物流基地建设安排。租赁期届满后公司可以选择租赁、置换其他物流基地予以实现业务需求。因此,不存在重大业务依赖。


此外,与 5 家转让的仓储物流子公司签署的租赁合同中均没有强制的续约安排。


第三,苏宁易购后续有计划将拥有的物流仓储设施以此种形式转让给云享仓储物流基金,云享仓储物流基金将基于其投资决策委员会流程确定投资标的。


云享仓储二期基金启动 苏宁与深创投加码仓储布局


据了解,物流地产这一概念最先产生于美国普洛斯公司。如今,随着我国物流领域需求持续增长,政策也在不断释放行业利好信号,物流地产开始受到了越来越多的关注,电商、快递以及房地产等多行业巨头都在加速往该行业进军。


苏宁方面曾表示,计划到2020年将建设完成超过1000个专业物流中心,仓储面积实现新增1000万平方米的目标,苏宁物流铺设的前置仓、门店仓将覆盖至少全国100个以上的城市。


与此同时,京东则在今年年初与新加坡政府投资公司(GIC)合作共同成立了京东物流地产核心基金,预计该基金未来管理的资产规模约109亿元人民币。阿里也早已与全国十多个省市区签署了战略合作框架协议,总投入超过200亿。顺丰还与万科物流、普洛斯等多家物流地产商达成了战略合作关系;通达系企业的电商产业园和物流基地都在持续扩建当中。


普洛斯则在去年联合GIC在中国设20亿美元新基金,专攻物流地产;万科、绿地、华夏幸福等多家大型房企也已在物流地产领域深耕多年。其中,万科在此前公布的2019年1月的销售简报中还透露,集团新增了物流地产项目3个,分别位于昆明、杭州和重庆,总占地面积30.1万平方米,总建筑面积22.5万平方米。


然而随着行业入局者越来越多,市场竞争加剧。在增量用地规模减少的情况下,企业拿地难度则无疑会进一步增大。并且,近些年来土地成本还在加速提升当中,物流地产行业投资周期又较长,这也就给企业开发建设之后的运营等一系列运作带来了较大的挑战。


此外,在发展机遇上,我国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距。同时,在当今的物流地产领域中,普洛斯仍以近七成的市场占有率稳稳地占据行业榜首的位置。行业发展中外资企业还是占据着优势地位,与之相比本土企业尚不够成熟,存在着诸多短板亟待补全,盈利模式也在探索完善当中。


值得一提的是,苏宁易购此前发布2018年财报时,还曾因物流地产基金的情况,受到深圳证券交易所中小板公司管理部的问询。


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